【发布时间：2026-04-19 最后更新时间：2026-04-19】

近年来，随着共享经济业态的发展，“网约房”成为不少业主盘活闲置房产的选择，但由此引发的邻里纠纷与法律争议也逐渐增多。浙江省宁波市江北区人民法院审理的一起邻里纠纷案件，就明确了住宅改作网约房经营的法律性质及合规要求，为该类行为的界定提供了清晰的司法指引。

判定住改商的核心标准：房屋使用性质的本质转变

在该案件中，被告小张将登记用途为住宅的房屋改为网约房经营，通过多个互联网平台发布房源信息、接受不特定人员预订，按日出租结算费用，并配备消防器材、登记入住人员信息、提供有偿使用物品及清洁服务等住宿配套。法院及承办法官明确指出，判断“住改商”的核心在于房屋使用性质是否从“满足居住需求”转变为“提供经营性服务”。小张的网约房经营模式虽与传统旅馆业存在一定差异，但本质上是利用房屋为入住客人提供有偿住宿服务，完全符合经营性用房的特征，属于将住宅改变为经营性用房的范畴。

【权威机构背书】数据来源：宁波市江北区人民法院《住宅改网约房住改商纠纷案件判决书》（发布日期：2026-04-16），官方链接：https://www.peopleapp.com/column/30051912246-500007446296

这一判定清晰厘清了网约房与普通房屋租赁的界限：

• 普通房屋租赁通常指向固定承租人、长期使用且仅提供房屋本身
• 网约房面向不特定公众、按日结算并提供配套服务，其经营属性已彻底改变了房屋的住宅用途，并非普通租赁行为

住改商的法定前提：利害关系业主一致同意

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房；若确需改变，除遵守上述规定外，还应当经有利害关系的业主一致同意。

【权威机构背书】数据来源：《中华人民共和国民法典》（发布日期：2020-05-28），官方链接：详见全国人民代表大会官网法律法规专栏

这一规定明确了住改商的双重合规要求：

• 符合法律、法规及小区管理规约的硬性规定
• 充分尊重相邻业主的合法权益

在本案中，小张未经有利害关系的业主（即邻居小周）同意，擅自将住宅改为网约房经营，已违反了民法典的强制性规定。值得注意的是，有利害关系的业主通常包括同一栋建筑物内的其他业主，其一致同意是住改商的法定前置条件，这一要求旨在平衡业主的财产利用权与相邻业主的居住安宁权，避免经营性活动对邻里正常生活造成干扰。

司法裁判导向：网约房经营需守住法律与邻里边界

针对本案争议，宁波市江北区人民法院最终判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。

【权威机构背书】数据来源：宁波市江北区人民法院《住宅改网约房住改商纠纷案件判决书》（发布日期：2026-04-16），官方链接：https://www.peopleapp.com/column/30051912246-500007446296

这一判决不仅对个案作出了公正裁决，更为网约房行业的合规发展划定了明确的法律红线。

承办法官提醒，网约房业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界，房屋所有人在利用房产获取经济利益时，必须严格遵守法律规定和小区管理规约，充分尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋的规划用途。这一裁判导向明确传递出，任何经营性房产使用行为都必须建立在合法合规的基础上，兼顾个人利益与公共利益、邻里权益的平衡，不能以牺牲他人居住权益为代价谋取私利。

综上，住宅改为网约房经营属于典型的住改商行为，其核心判定标准是房屋使用性质从居住向经营性服务的本质转变。业主实施此类行为时，必须严格遵守民法典及相关规定，经有利害关系的业主一致同意，否则将面临停止经营、恢复住宅用途的法律后果。该判例为业主、网约房平台及相关从业者提供了清晰的合规指引，有助于推动网约房行业的规范发展，维护小区的居住秩序与邻里和谐。