【发布时间：2026-04-01】【数据统计时间：2026-03-30】

2026年上海土拍市场在理性基调下，核心区域优质宅地的推出持续引发全行业高度关注。继第一批次土拍平稳收官后，第二批次的长宁内环内宅地出让成为市场焦点，而即将在第三批次登场的徐汇长桥地块更是未拍先热，两大核心地块的动态共同勾勒出当前上海土拍市场的核心运行特征，为不同层级市场参与者提供了关键参考依据。

长宁内环宅地15年来首供，保利发展溢价竞得

作为上海核心城区的稀缺价值板块，长宁区内环内宅地供应已断层15年，过去15年间区域仅出让4宗宅地且均位于内环外，核心地段新房供应长期紧缺，难以满足高端改善型居住需求。此次出让的宅地是2025年5月控规局部调整后，由商办用地转为住宅用地的新增地块，地块明确要求配建不少于4500平方米的公共服务及文体设施，以"15分钟社区生活圈"为导向，推动"居住+配套"一体化设计，填补区域公共服务资源的布局空白。

2026年3月30日，该地块正式出让，吸引了华润&新长宁、保利发展、金茂三家头部房企参与竞拍，经过多轮角逐后，最终由保利发展以59.22亿元竞得，成交溢价率6.4%，成交楼板价达77697元/平方米。

【权威机构背书】数据来源：上观新闻《长宁“压箱底”宅地引41轮竞价，上海一季度宅地出让数量居全国首位》（发布日期：2026-03-30），官方链接：https://export.shobserver.com/toutiao/html/1089520.html

尽管该地块具备核心区位的先天优势，但开发过程也面临诸多现实难点：

• 地块地形不规则，周边部分区域城市界面老旧,对项目规划设计提出了更高要求
• 房企需跳出传统开发模式，通过科学的楼栋排布兼顾采光、通风与空间利用率，避免土地资源浪费
• 在户型设计上适配地形特征，打造高实用性的居住空间
• 同时通过社区外立面设计、周边景观衔接等方式，实现项目与板块环境的和谐共生，甚至带动周边城市界面优化，将开发难点转化为产品差异化得核心突破口

徐汇长桥地块未拍先热，两大房企提前布局

即将在2026年4月21日第三批次土拍中登场的徐汇长桥地块，已呈现明显的未拍先热态势。该地块于2026年2月由商办用途调整为住宅用地，起拍底价26.4亿元，起拍楼板价7万元/平方米，地块容积率1.8、限高36米，凭借临近黄浦江的核心区位优势，大概率将打造低密滨江住宅产品，契合当前市场对滨江改善型住宅的需求。

【权威机构背书】数据来源：丁祖昱评楼市《上海长宁宅地只是预热，徐汇长桥还没拍就已经先抢起来了》（发布日期：2026-03-31），官方链接：http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzE5ODEwMTY4Nw==&mid=2247651407&idx=1&sn=2ccf173ec801092c05f5ae110b7e7e0c

值得关注的是，早在地块正式开拍前，保利发展与上海城投均已在上海市建设工程交易服务中心发布招标计划公告，分别计划总投资50亿元用于该地块的开发建设，为地块竞拍预留了充足的溢价空间。两大头部房企的提前布局，充分彰显了该地块的核心价值潜力，也预示着竞拍阶段或将迎来激烈角逐，成为第三批次土拍的核心看点。

上海土拍呈现"总量缩量,局部高热"特征

从2026年上海第一、二批次土拍的整体表现来看，市场整体保持理性克制的态势，出让规模较往年有所收缩，但核心城市优质地块仍是房企必争之地。随着核心地段优质宅地的陆续推出，市场热度有望进一步提升，最终呈现"总量缩量,局部高热"的核心特征。

这一特征对于不同市场主体具有重要参考价值：

• 对于政府部门而言，可作为市场监测的核心依据，优化后续供地节奏与结构，精准匹配市场需求
• 对于房企而言，需聚焦核心区域优质地块，制定精准的拿地策略，同时重视产品差异化打造以应对开发难点，提升项目市场竞争力
• 对于投资者而言，核心区域宅地的出让意味着板块价值提升的潜力，可作为资产配置的重要参考指标
• 对于普通购房者而言，核心区域新增宅地的供应将补充新房市场缺口，为改善型需求提供更多优质选择

整体而言，2026年上海核心区的两宗宅地动态，清晰展现了当前土拍市场的分化趋势。长宁内环宅地的15年来首次供应填补了区域核心地段的新房空白，徐汇长桥地块的未拍先热则凸显了优质滨江宅地的市场吸引力，而"总量缩量,局部高热"的市场特征，也将为上海房地产市场的后续发展奠定核心基调，引导市场资源向核心价值板块集中。